Riccardo Bianchi
In dieci anni il costo reale degli affitti è aumentato mentre le retribuzioni hanno perso potere d’acquisto. Firenze e Bologna stanno peggio sul fronte dei canoni, Napoli e Genova sul versante salariale, ma la Capitale condivide lo stesso problema delle altre grandi città italiane: abitare assorbe una quota crescente del reddito prodotto lavorando.
C’è un dato che racconta meglio di molti discorsi quello che sta succedendo nelle grandi città italiane: tra il 2015 e il 2025 gli affitti sono aumentati, al netto dell’inflazione, mentre le retribuzioni reali sono diminuite.
L’elaborazione pubblicata da Will Media, costruita su dati dell’Osservatorio JobPricing e di Idealista, mette a confronto otto grandi città italiane. Il risultato non descrive soltanto un mercato immobiliare diventato più caro. Descrive una forbice che si allarga tra ciò che una famiglia guadagna e ciò che deve spendere per avere una casa.
E Roma non fa eccezione.
Nella Capitale, nel decennio preso in considerazione, il costo al metro quadrato degli affitti cresce del 17,5% in termini reali mentre la retribuzione globale annua diminuisce del 6%, sempre depurata dall’inflazione.
Significa una distanza di 23,5 punti percentuali tra le due dinamiche.
Non è la situazione peggiore tra le città analizzate. Ma è abbastanza per spiegare perché la questione abitativa sia diventata centrale anche a Roma.
FIRENZE È IL CASO ESTREMO
Il confronto con le altre città aiuta a comprendere la dimensione del fenomeno.
A Firenze gli affitti reali crescono addirittura del 56,3%, mentre le retribuzioni diminuiscono dell’8,2%. La forbice raggiunge quindi 64,5 punti.
A Bologna gli affitti segnano +43,1% e gli stipendi -10,6%.
A Napoli abbiamo +33,8% contro -14%.
A Milano, città tradizionalmente associata all’emergenza del caro-affitti, l’incremento reale è del 32,2% mentre le retribuzioni arretrano del 9,9%.
Poi Palermo: +19,5% per gli affitti e -14,1% per gli stipendi.
E quindi arriva Roma: +17,5% e -6%.
Soltanto Torino e Genova mostrano, nel campione rappresentato dal grafico, una crescita reale degli affitti inferiore: rispettivamente +15,6% e +6,1%. A Genova, tuttavia, la perdita delle retribuzioni è la più forte tra le otto città, -15,7%.
La fotografia complessiva è quindi più complessa di una semplice classifica del caro-affitti: cambiano le percentuali, ma la direzione è identica ovunque.
Gli affitti salgono.
Il potere d’acquisto delle retribuzioni scende.
ROMA NON È FIRENZE. MA IL PROBLEMA STA ACCELERANDO
C’è però un elemento importante.
Il +17,5% mostrato dal grafico riguarda il periodo 2015-2025 e considera la variazione al netto dell’inflazione. Non va confuso con l’aumento nominale dei prezzi pubblicizzati sui portali immobiliari.
Guardando questi ultimi si vede quanto rapidamente il mercato romano sia cambiato negli anni più recenti.
Secondo Idealista, tra febbraio 2020 e febbraio 2025 il canone richiesto medio a Roma è passato da 13,2 a 18,3 euro al metro quadrato, con una crescita nominale del 38,8%.
Il 2025 ha poi chiuso con un ulteriore aumento annuo dell’8,3% e un valore di 18,7 euro al metro quadrato. Idealista attribuisce la pressione a uno squilibrio strutturale tra domanda crescente e offerta insufficiente, al quale si sono aggiunti fattori straordinari come il Giubileo.
E la corsa non sembra essersi esaurita: a settembre 2026 la richiesta media registrata dal portale è arrivata a 19,2 euro al metro quadrato, il 6,9% in più rispetto a settembre 2025.
Tradotto in una cifra comprensibile: utilizzando semplicemente quella media, un appartamento di 70 metri quadrati corrisponde a circa 1.344 euro mensili di canone richiesto, prima di condominio, utenze e altre spese.
Naturalmente è una simulazione: quartiere, caratteristiche dell’immobile e contratto possono modificare enormemente il prezzo.
Ma restituisce l’ordine di grandezza del problema.
E LA PRESSIONE NON RIGUARDA PIÙ SOLTANTO IL CENTRO
C’è un altro dato che dovrebbe attirare l’attenzione.
Nel 2025 l’aumento dei canoni non si è concentrato esclusivamente nelle zone turistiche.
Secondo Idealista, Garbatella-Ostiense ha registrato +20,5% nell’anno, Aniene-Collatino +13,8%, Casal Palocco-Infernetto +11,5%, Aurelio +10,6%, Casilino-Centocelle +10,4% e Nomentano-Tiburtino +10%. Il Centro segnava +9,1%.
Quindi il caro-affitti non può più essere raccontato semplicemente come il problema di chi vuole vivere vicino al Colosseo o a piazza di Spagna.
La pressione si è progressivamente spostata anche verso quartieri residenziali e periferici.
Ed è qui che la questione diventa sociale.
UNA CITTÀ PUÒ DIVENTARE TROPPO CARA PER CHI LA FA FUNZIONARE
Il punto non è che Roma sia diventata improvvisamente la città italiana con gli affitti peggiori.
I dati mostrano esattamente il contrario: Firenze, Bologna, Napoli e Milano hanno registrato nel decennio incrementi reali superiori nel campione riportato.
Il punto è che Roma partecipa allo stesso fenomeno nazionale.
Il grafico indica una crescita media reale degli affitti di circa il 30% nelle otto città considerate e una diminuzione media delle retribuzioni intorno al 10%.
È una trasformazione profonda.
Perché quando il costo dell’abitazione cresce più velocemente del reddito disponibile, una città comincia progressivamente a selezionare chi può permettersi di viverci.
Il problema riguarda il giovane che vuole uscire dalla casa dei genitori, la coppia che vorrebbe costruire una famiglia, il lavoratore trasferito nella Capitale, lo studente fuori sede, ma anche chi già vive a Roma e deve cambiare abitazione.
E alla lunga riguarda la città stessa.
Se infermieri, insegnanti, impiegati, forze dell’ordine, camerieri, commessi e lavoratori dei servizi non riescono più a trovare un’abitazione compatibile con il proprio reddito, la questione abitativa smette di essere soltanto un problema immobiliare.
Diventa un problema economico.
TURISMO E AFFITTI BREVI: UNA PARTE DELLA SPIEGAZIONE, NON TUTTA
È allettante individuare un unico responsabile, ma i dati richiedono maggiore cautela.
Turismo e locazioni brevi possono sottrarre immobili al mercato residenziale in determinate zone e aumentare la pressione sulla domanda. Il Giubileo ha inoltre rappresentato per Roma un fattore straordinario.
Ma Idealista indica un problema più ampio: la domanda cresce più rapidamente dell’offerta disponibile per l’affitto tradizionale.
Questo significa che bisogna guardare contemporaneamente alle case non disponibili sul mercato, alle nuove costruzioni, al patrimonio pubblico, agli immobili da recuperare, alle locazioni brevi, alla mobilità, agli studentati e soprattutto ai redditi.
Perché anche costruire migliaia di abitazioni risolverebbe soltanto una parte del problema se nel frattempo le retribuzioni continuassero a perdere potere d’acquisto.
IL PARADOSSO ROMANO
Ed eccoci al punto.
Roma non è prima nella classifica dell’aumento decennale degli affitti mostrata dal grafico.
Non è neppure la città nella quale sono diminuite maggiormente le retribuzioni.
Ma presenta entrambe le dinamiche contemporaneamente: casa più cara e lavoro che vale meno in termini reali.
Ed è probabilmente questa la fotografia più interessante.
Per anni abbiamo misurato l’attrattività delle città attraverso turisti, investimenti, presenze, eventi e valore immobiliare.
Esiste però un altro indicatore molto più semplice:
una persona che lavora normalmente in quella città può ancora permettersi di viverci?
A Roma la distanza tra il costo dell’abitare e il valore reale delle retribuzioni si è allargata.
Firenze, Bologna e Milano dimostrano che il fenomeno può diventare ancora più grave.
Ed è proprio per questo che quei numeri dovrebbero essere letti non come una classifica tra città, ma come un avvertimento.
Perché una grande città può continuare ad aumentare il proprio valore immobiliare mentre perde progressivamente una cosa molto più difficile da ricostruire: l’accessibilità per le persone che ogni giorno la tengono in piedi.
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